اگر قصد انجام معامله ای در بنگاههای ملکی را دارید حتما بخوانید.

کسانی که همیشه در خریدشان دودل هستند و بعد از این که چیزی را می‌خرند، چند بار آن را پس می‌دهند و دوباره می‌گیرند، باید بدانند که در معاملات مسکن دیگر از این خبرها نیست و فقط با داشتن اختیاراتی که قانون می‌دهد اجازه فسخ قرارداد را دارند، مگر این‌که واقعا سر شما کلاه رفته باشد. وقتی تهیه مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای شهروندان به شمار می‌رود، دیر یا زود، برای به دست آوردن سرپناه باید سری به «دفاتر مشاوران املاک» یا همان «بنگاه معاملات ملکی» زد؛ زیرا که اکنون تنظیم قرارداد مسکن میان خریدار و فروشنده یا مالک و مستأجر الزامی است و پیش‌نویس نسخه رسمی این قراردادها در اختیار بنگاه‌های معاملات ملکی قرار دارد.

با این حال، کم نیستند مشکلات حقوقی که در همین دفترها ایجاد می‌شوند؛ به طوری که بسیاری از قراردادهای تنظیم شده یکی از طرف قرار داد یا گاهی هر دو را به دردسر می‌اندازد. اگر شما هم قصد انجام معامله‌ای در بنگاه معاملات ملکی دارید یا با مشکلی در این باره مواجه شده‌اید، خواندن این گزارش را که روزنامه حمایت در گفت‌وگو با دکتر میترا ضرابی، وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه، تهیه شده است، از دست ندهید.

در مورد قرارداد

برای شروع باید بدانید که قرارداد، یک رابطه حقوقی است که بین دو نفر ایجاد می‌شود و در این رابطه، توافق طرف‌های معامله برای به‌وجود آمدن آثار حقوقی در آن لازم است. آثار حقوقی به معنای تکلیفی است که پس از عقد قرارداد و انجام معامله، برعهده یکی از دو طرف یا هر دو گذاشته می‌شود.

این نکته را نیز بدانید که طبق ماده 183 قانون مدنی، در خرید و فروش ملک، خریدار متعهد به پرداخت پول می‌شود و فروشنده تعهد دارد در ازای دریافت پول از خریدار، خانه یا ملک را به او تحویل دهد. همچنین فراموش نکنید که بنگاه مشاوران املاک وابستگی به دولت ندارد و وابسته به صنف خود است.

باید پای مشاوران املاک در میان باشد

برای عده‌ای این سؤال مطرح است که چرا باید قراردادهای ملکی را در بنگاه‌های مشاوران املاک ببندند؟ به گفته دكتر ضرابی تا قبل از سال 1376 در قراردادهای اجاره، مستأجر نفع زیادی می‌برد؛ زیرا قانون به نفع مستأجر بود و خدا باید به داد مالک می‌رسید، اگر می‌خواست مستأجر را از خانه بیرون کند.

 اما در سال 76 قانونگذار به فکر تغییراتی در قانون مالک و مستأجر افتاد قوانین جدیدی در اين زمينه تصویب شد. طبق قوانین جدید مستأجر دیگر به اندازه گذشته حق و حقوق ندارد و مالک آسان‌تر می‌تواند مستأجر را به اصطلاح «جواب» کند. با وجود این، یکی از آیین‌نامه‌های این قانون که درباره روابط مالک و مستأجر است، تصریح دارد که قراردادهای اجاره زمانی مشمول قانون سال 76 می‌شوند که توسط 2 شاهد گواهی شوند و در قرارداد مهر بنگاه مشاور املاک نیز وجود داشته باشد.

 البته باید بدانید که نبود مهر بنگاه به معنای ابطال قرارداد نیست، بلکه این قرارداد مشمول تغییر قوانین سال 76 نمی‌شود و به طور حتم مالک ضرر خواهد کرد. حالا اگر مالک هستید و راضی به ضرر نیستید، قرارداد خود را در حضور مشاوران املاک تنظیم کنید. یادتان باشد سند مربوط به قراردادهای ملکی یا خودرو از اسناد عادی به شمار می‌آیند، از سوی دیگر، فراموش نکنید که قانون مدنی کشور پیچیدگی‌های خود را دارد و در صورت خودداری از تنظیم قراردادهای اجاره‌ در حضور مشاوران املاک با فرض رفع اختلافات احتمالی از طریق مواد قانون مدنی، دور از انتظار نیست که کارتان گره بخورد.

بندی که شما را می‌فریبد

گاهی پیش می‌آید که قراردادهای تنظیم شده در مشاوران املاک اشکال‌هایی دارد، بد نیست با این موارد نیز آشنا شوید.
برای مثال مشاوران املاک بدون این‌که طرف معامله بداند و به حقوق خود عالم باشد، در قرارداد از بند «اسقاط کافه خیارات» استفاده می‌کنند. این جمله ساده تمام حق فسخ‌هایی را که می‌تواند در یک معامله وجود داشته باشد، از بین می‌برد و طرف‌های معامله هم خیلی راحت و بدون اطلاع از این که چه حقی از آنها ضایع شده است، قرارداد را امضا می‌کنند. اما متوجه باشید که شما با امضای این بند، درهای زیادی را در معامله به روی خود می‌بندید.

برای مثال شما خانه یا خودرویی را گران‌تر از نرخ اصلی آن می‌خرید و بعد از خرید متوجه می‌شوید که چه اتفاقی افتاده است در این زمان شما به دلیل امضای قراردادی که همان جمله ساده در آن آمده است، نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. یا فرض کنید خانه‌ای را به عنوان 110 متر به شما می‌فروشند و بعد از بسته‌شدن قرارداد متوجه می‌شوید که خانه 100 متر است؛ با اسقاط کافه خیارات، دیگر کار از کار گذشته است و شما هم طبق قرارداد اختیار فسخ ندارید.(ادامه دارد)